Deweloper musi mieć stronę internetową: co dokładnie wynika z nowych przepisów?

Czy deweloper musi mieć własną stronę internetową?

Tak. Obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej wynika wprost z art. 19a ustawy deweloperskiej. Przepis został wprowadzony ustawą z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. To właśnie tę zmianę przepisów powszechnie określa się jako ustawę o jawności cen mieszkań.

Sformułowanie użyte przez ustawodawcę jest jednoznaczne – „deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej”. Nie jest to więc rekomendacja dotycząca sposobu prowadzenia sprzedaży ani sugestia, że strona może zwiększyć wiarygodność inwestycji. Dla działalności objętej wskazanymi przepisami jest to obowiązek ustawowy. Co istotne, regulacja poprzez art. 19a ust. 4 obejmuje odpowiednio również określone przypadki sprzedaży wskazane w art. 4 ustawy, dlatego zakres obowiązku zawsze należy odnosić do konkretnej sytuacji i zakresu zastosowania ustawy. 

Wymogi nie dotyczą lokali usługowych (np. w aparthotelach) czy w przypadku remontu kamienicy, ale jako Rendart rekomendujemy, aby dostosować swoje strony do tej globalnej rynkowej zamiany. Klienci nie zawsze rozumieją jakich przedsięwzięć i inwestycji tyczą się wymogi. Może to skutkować zgłaszaniem inwestycji (m.in. za pośrednictwem prywatnych portali automatyzujących ten proces) do UOKiK i konieczności tłumaczenia braku obowiązku. Nie trzeba oczywiście publikować danych w bazie rządowej, ale prezentacja ceny i danych dewelopera to w tym momencie podstawa. 

Ma to znaczenie dla firm, które dotychczas pozyskiwały klientów przede wszystkim przez portale nieruchomości. Samo wystawienie mieszkań na portalu ogłoszeniowym nie zastępuje strony wymaganej przez art. 19a. Ustawa dodatkowo nakazuje podawać adres własnej strony internetowej w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców. W efekcie zewnętrzne kanały mogą nadal wspierać sprzedaż, ale powinny prowadzić klienta również do źródła informacji prowadzonego przez dewelopera.

Od kiedy deweloper musi prowadzić stronę internetową?

W przypadku nowych przedsięwzięć punktem odniesienia jest rozpoczęcie sprzedaży. Zgodnie z art. 19a wymagane informacje należy udostępniać na własnej stronie od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Jeżeli przed rozpoczęciem sprzedaży deweloper zawiera umowy rezerwacyjne, o których mowa w art. 29 ust. 2 ustawy, obowiązek pojawia się jeszcze wcześniej – przed zawarciem pierwszej takiej umowy.

Nie należy więc planować strony dopiero na moment, w którym kampania reklamowa już działa, a pierwsi zainteresowani zgłaszają się do biura sprzedaży. Strona i mechanizm publikowania wymaganych informacji powinny być przygotowane odpowiednio do momentu wskazanego przez ustawę. Jest to szczególnie istotne, jeśli system ma jednocześnie obsługiwać dostępność lokali, ceny, historię zmian oraz dane przekazywane dalej zgodnie z art. 19b.

Ustawa określa również, jak długo należy prowadzić stronę w związku z konkretnym przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym. Obowiązek nie kończy się wraz ze sprzedażą większości mieszkań. Art. 19a wiąże jego zakończenie z przeniesieniem praw wynikających z ostatniej umowy dotyczącej przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego – w zakresie szczegółowo wskazanym przez przepis. To również ważne od strony kosztów hostingu i utrzymania domen – w przypadku podstron w ramach strony firmowej oczywiście nie ma tego problemu. 

Sama nowelizacja została ogłoszona 11 czerwca 2025 r. i weszła w życie po upływie miesiąca od dnia ogłoszenia. Ustawodawca przewidział przy tym okres przejściowy dla przedsięwzięć, w których sprzedaż rozpoczęła się wcześniej – obowiązki wynikające z nowych przepisów należało w ich przypadku zastosować w terminie dwóch miesięcy od wejścia ustawy w życie.

Sama strona to za mało. Ustawa określa, co deweloper ma na niej publikować

To jeden z najważniejszych elementów nowych regulacji. Obowiązku nie można sprowadzić do założenia domeny, umieszczenia logo dewelopera i danych kontaktowych. Art. 19a wskazuje konkretny zakres informacji, które mają być dostępne na stronie internetowej.

Deweloper udostępnia na niej między innymi:

• część ogólną prospektu informacyjnego dotyczącą przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Na stronie powinny znaleźć się również informacje dotyczące dewelopera, jego siedziby i miejsca prowadzenia działalności, miejsca prowadzenia sprzedaży, danych umożliwiających kontakt nabywcy z deweloperem oraz lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
• Najwięcej uwagi budzą oczywiście ceny. Deweloper powinien publikować cenę za m² powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz cenę całej nieruchomości lub jej części będącej przedmiotem umowy. Jeżeli cena pomieszczeń przynależnych albo praw niezbędnych do korzystania z lokalu lub domu nie została uwzględniona w cenie głównej, również podlega publikacji. Przepisy obejmują ponadto inne świadczenia pieniężne, które nabywca jest zobowiązany spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność. Publikowane ceny uwzględniają VAT.

To ważne rozróżnienie. Nie wystarczy ogólny komunikat „mieszkania od 9 000 zł/m²” ani podanie przykładowej ceny jednego lokalu. Regulacja została skonstruowana tak, aby potencjalny nabywca mógł dotrzeć do informacji cenowej dotyczącej konkretnej oferowanej nieruchomości oraz poznać pozostałe obciążenia objęte obowiązkiem publikacji.

Historia cen mieszkań również musi pozostać dostępna

Jawność cen nie oznacza wyłącznie ujawnienia kwoty obowiązującej dzisiaj. Ustawodawca przewidział również sytuację, w której deweloper zmienia cenę mieszkania, domu lub inne świadczenie pieniężne objęte przepisem.

W przypadku zmiany ceny deweloper aktualizuje informację na stronie z dniem tej zmiany, wskazuje datę zmiany oraz zachowuje informacje publikowane wcześniej. Oznacza to, że poprzednia cena nie powinna po prostu zostać zastąpiona nową wartością i zniknąć ze strony bez śladu.

Ma to znaczenie również przy projektowaniu technicznej części serwisu. Jeśli ceny zmieniają się w trakcie sprzedaży, system powinien pozwalać nie tylko na aktualizację wartości, lecz także na zachowanie historii wymaganej przez przepisy wraz z odpowiednimi datami. Zwykłe pole w CMS-ie, w którym administrator ręcznie zastępuje jedną cenę drugą, może więc nie odpowiadać temu, jak powinien wyglądać cały proces zarządzania informacją cenową.

Właśnie tutaj widać, że nowe przepisy wpływają nie tylko na treść strony, ale również na sposób jej zaprojektowania i utrzymywania. Serwis dewelopera staje się miejscem, w którym dane muszą pozostawać aktualne i spójne z rzeczywistą ofertą sprzedażową. 

Osobnym wymogiem objęte są przypadku promocji cenowych – za to odpowiada tzw. “Ustawa Omnibus”, która nakazuje pokazanie dodatkowo najniższej ceny sprzed 30 dni (coś co jest pewnie najszerzej znane z licznych portali i sklepów internetowych. 

Adres strony musi pojawić się również w reklamach i ogłoszeniach

Własna strona internetowa została przez ustawodawcę połączona również z komunikacją marketingową inwestycji. Deweloper ma obowiązek podawać adres strony internetowej w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców.

To oznacza, że strona nie funkcjonuje obok kampanii reklamowej jako niezależny dodatek. Staje się punktem odniesienia dla informacji o ofercie. Klient może zobaczyć reklamę inwestycji w innym kanale, ale powinien otrzymać możliwość przejścia do strony, na której znajdzie informacje publikowane zgodnie z ustawą.

Dla dewelopera oznacza to również konieczność pilnowania spójności komunikacji pomiędzy stroną, reklamą i biurem sprzedaży. Cena widoczna na stronie nie może być traktowana jako mniej istotna wersja informacji, którą później można dowolnie zmienić podczas rozmowy z klientem. Ustawa przewiduje bowiem szczególną konsekwencję rozbieżności cen.

Co jeśli na stronie widnieje inna cena niż ta przedstawiona klientowi?

To jeden z najbardziej konkretnych skutków nowych przepisów. Jeżeli wystąpi rozbieżność pomiędzy ceną podaną zgodnie z art. 19a ust. 1 a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. 

Aktualizacja ceny na stronie nie jest więc drobnym zadaniem administracyjnym, które można wykonać kilka dni później. Informacja publikowana przez dewelopera może bezpośrednio wpływać na relację z nabywcą i warunki zawieranej umowy.

Wyobraźmy sobie sytuację, w której cena konkretnego mieszkania zostaje podwyższona, handlowiec posługuje się już nową kwotą, natomiast na stronie nadal znajduje się wcześniejsza, niższa cena. Taka niespójność nie jest wyłącznie problemem komunikacyjnym. Ustawa przyznaje nabywcy określone uprawnienie związane z korzystniejszą ceną. Dlatego proces aktualizacji strony powinien być powiązany z procesem zmiany cen w sprzedaży. 

Szczególnie ważne w tym świetlne są relacje z pośrednikami i agencjami nieruchomości, które często wspierają działania sprzedażowe dewelopera lub prowadzą je w całości. Ważne aby zadbać o to, aby ich oferty były spójne i zsynchronizowane z danymi prezentowanymi na stronie dewelopera. 

Informacje nie pozostają wyłącznie na stronie dewelopera

Nowe regulacje mają jeszcze jeden wymiar. Dane cenowe publikowane przez deweloperów mają zasilać również publiczny portal danych. Zgodnie z art. 19b podmiot zobowiązany do przekazywania informacji określonych w art. 19a ust. 1 i 2 przekazuje zawarte w nich dane raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji, a następnie są one publikowane w portalu danych.

Mechanizm ten faktycznie działa – w serwisie dane.gov.pl publikowane są zbiory dotyczące cen ofertowych mieszkań przekazywanych przez deweloperów. Oznacza to, że jawność cen nie ogranicza się do osoby, która akurat odwiedzi stronę konkretnej inwestycji. Informacje stają się częścią szerszego, publicznego obiegu danych. W momencie wejścia wymogów ustawowych obsługa portalu nie była gotowa na tak dużą ilość zgłoszeń, które w dodatku musiały być przesyłane i weryfikowane drogą mailową ręcznie – deweloperzy musieli czekać nierzadko kilka tygodni, i tym samym odkładać moment uruchomienia sprzedaży. 

W tym obszarze warto śledzić również dalsze zmiany prawne. 11 listopada 2026 r. wejdzie w życie zmiana art. 19b, wynikająca z ustawy z 17 lipca 2026 r. Nowelizacja przewiduje przekazywanie danych w formie dokumentu elektronicznego zgodnego ze strukturą określoną przez ministra właściwego do spraw informatyzacji i udostępnioną w portalu danych. Na dzień publikacji tego tekstu jest to więc zmiana uchwalona i ogłoszona, ale jeszcze nieobowiązująca.

Co grozi deweloperowi za brak strony lub nieprawidłowe publikowanie danych?

Wokół tego zagadnienia łatwo o zbyt duże uproszczenie. Można spotkać komunikaty sugerujące, że istnieje jedna określona „kara za brak strony internetowej”. Przepisy są skonstruowane inaczej.

Nowelizacja wskazuje, że naruszenie obowiązków określonych w art. 19a ust. 1-4 stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Tak samo ustawodawca potraktował naruszenie obowiązków dotyczących przekazywania danych, o których mowa w art. 19b ust. 1 i 2.

Ma to konkretne znaczenie. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów przewiduje możliwość nałożenia przez Prezesa UOKiK na przedsiębiorcę dopuszczającego się naruszenia zakazu określonego w art. 24 kary pieniężnej w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Nie oznacza to jednak, że brak jednego elementu na stronie automatycznie skutkuje karą równą 10% obrotu. 10% jest ustawową górną granicą możliwej kary, a nie stałą stawką za brak strony czy pojedynczy błąd. To rozróżnienie jest ważne, ponieważ pozwala mówić o konsekwencjach nowych obowiązków bez niepotrzebnego straszenia deweloperów.

Jednocześnie nie warto tych wymagań bagatelizować. Mamy do czynienia z obowiązkiem ustawowym, a nie zaleceniem dotyczącym jakości strony. Dlatego przy uruchamianiu sprzedaży trzeba sprawdzić nie tylko to, czy strona istnieje, ale także czy zawiera wymagane informacje, czy ceny są aktualizowane zgodnie z przepisami, czy zachowywana jest ich historia i czy dane są prawidłowo przekazywane.

Deweloper musi mieć stronę – ale nie warto tworzyć jej tylko dla ustawy

Nowe regulacje przesunęły granicę między marketingiem a obowiązkiem informacyjnym. Własna strona internetowa w działalności objętej art. 19a nie jest już kwestią wyboru. Deweloper ma obowiązek ją prowadzić, publikować na niej określone informacje oraz dbać o ich aktualność.

Nie oznacza to jednak, że najlepszym rozwiązaniem jest stworzenie strony wyłącznie po to, aby spełnić minimalne wymagania prawne. Skoro klient i tak ma być kierowany na własny serwis dewelopera, warto wykorzystać ten moment również sprzedażowo. Strona może jednocześnie prezentować inwestycję, pokazywać dostępność lokali, pozwalać porównywać mieszkania, przedstawiać rzuty i wizualizacje, odpowiadać na pytania klientów oraz prowadzić ich do kontaktu z biurem sprzedaży.

Obowiązek posiadania strony można więc potraktować jako punkt wyjścia. Pierwszym zadaniem jest zgodność z wymaganiami dotyczącymi jawności cen i informacji. Drugim – stworzenie serwisu, który rzeczywiście pomaga sprzedawać inwestycję.

W Rendart tworzymy strony internetowe dla deweloperów i inwestycji mieszkaniowych, z rozwiązaniami uwzględniającymi wymagania związane z jawnością cen. Jeżeli przygotowujesz nową inwestycję, potrzebujesz strony albo chcesz dokładniej przeanalizować temat nowych obowiązków, zapraszamy na konsultację z Rendart.

Więcej informacji o rozwiązaniach dotyczących jawności cen znajdziesz również na stronie Rendart – Jawność cen mieszkań.

FAQ – deweloper i obowiązek posiadania strony internetowej

Czy deweloper musi mieć własną stronę internetową?

Tak. Art. 19a ustawy deweloperskiej wprost nakłada obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej w zakresie działalności objętej tym przepisem. Nie należy jednak rozszerzać tego stwierdzenia automatycznie na każdą możliwą sprzedaż nieruchomości – zastosowanie przepisów zależy od zakresu ustawy.

Czy portal z ogłoszeniami może zastąpić stronę dewelopera?

Nie. Publikowanie mieszkań na portalach nieruchomości nie zastępuje własnej strony internetowej wymaganej przez ustawę. Co więcej, deweloper powinien podawać adres swojej strony w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców.

Co deweloper musi publikować na stronie?

Strona powinna zawierać informacje wskazane w art. 19a, w tym między innymi część ogólną prospektu informacyjnego, dane dotyczące dewelopera i inwestycji oraz wymagane informacje cenowe. Obejmują one między innymi cenę za m² każdego oferowanego lokalu mieszkalnego lub domu, cenę całej nieruchomości lub jej części oraz określone dodatkowe ceny i świadczenia pieniężne.

Czy deweloper musi pokazywać historię cen mieszkań?

Tak. Przy zmianie ceny deweloper powinien zaktualizować informację z dniem zmiany, wskazać datę tej zmiany i zachować informacje publikowane wcześniej. Nowa cena nie powinna więc po prostu zastępować poprzedniej bez pozostawienia wymaganej historii.

Co grozi za brak strony internetowej dewelopera?

Naruszenie obowiązków wynikających z art. 19a ust. 1-4 zostało uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Przepisy o ochronie konkurencji i konsumentów przewidują możliwość nałożenia przez Prezesa UOKiK kary sięgającej maksymalnie 10% obrotu przedsiębiorcy z poprzedniego roku obrotowego. Nie jest to jednak automatyczna kara w takiej wysokości za każdy przypadek naruszenia.

Źródła i podstawa prawna

Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Dz.U. 2025 poz. 758, w szczególności przepisy wprowadzające art. 19a i 19b do ustawy deweloperskiej.

Obwieszczenie Marszałka Sejmu RP z dnia 4 czerwca 2026 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Dz.U. 2026 poz. 880.

Ustawa z dnia 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Dz.U. 2026 poz. 1077 – w zakresie zmiany art. 19b wchodzącej w życie 11 listopada 2026 r.

Ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów – w szczególności art. 24 i art. 106.

Portal dane.gov.pl – publiczne zbiory danych dotyczące cen ofertowych nieruchomości przekazywanych zgodnie z art. 19b ustawy deweloperskiej.

Rendart – Podstrona Jawność cen mieszkań.

Rendart – Wpis blogowy „Marketing dla deweloperów w nowej rzeczywistości: co oznacza jawność cen inwestycji?”.