Marketing dla deweloperów w nowej rzeczywistości: co oznacza jawność cen inwestycji?

Skąd te zmiany? 

Nowe obowiązki wynikają z ustawy podpisanej przez sejm 21 maja 2025 roku i opublikowanej w Dzienniku Ustaw. Przepisy już obowiązują, a czas na dostosowanie się jest dramatycznie krótki. Deweloperzy muszą działać natychmiast, by uniknąć poważnych konsekwencji.

Co się zmienia? 

Każda inwestycja deweloperska będzie musiała posiadać stronę internetową zawierającą:

• Cenę całkowitą i cenę za metr kwadratowy każdego lokalu/domu,
  
• Aktualną cenę wraz z historią zmian (z datami),
  
• Koszty dodatkowe (garaże, komórki lokatorskie, podatki itd.),
  
• Część ogólną prospektu informacyjnego,
  
• Adres siedziby i adres inwestycji.

To nie tylko ceny – to pełen obowiązek informacyjny

Uwaga – tu nie chodzi tylko o podanie cen! Przepisy narzucają dużo szerszy obowiązek informacyjny. Deweloper musi zadbać o kompletny i przejrzysty obraz inwestycji, a każdy brak może zostać zgłoszony i ukarany.

Nie spełniasz wymogów? Klient może to zgłosić

Została uruchomiona specjalna strona, na której każdy – klient, konkurent, a nawet przypadkowy internauta – może zgłosić dewelopera, który nie spełnia wymogów nowej ustawy.

Brakuje dedykowanej strony internetowej dla inwestycji? Nie opublikowano ceny albo nie pokazano historii promocji? Dane są nieaktualne lub niezgodne z reklamą? To wystarczy, by wszcząć kontrolę.

Każde zgłoszenie może uruchomić postępowanie UOKiK lub interwencję ministerstwa cyfryzacji, a stawką są nie tylko kary finansowe, ale i blokada kampanii czy poważny kryzys wizerunkowy.

Co z inwestycjami objętymi terminem wrześniowym?

Deweloperzy, których inwestycje wciąż są objęte okresem przejściowym do 11 września, mogą rozważyć umieszczenie na stronie internetowej wyraźnej informacji o tym fakcie. Najlepiej sprawdzi się prosty pasek lub popup z komunikatem, że inwestycja zostanie dostosowana do nowych przepisów w ustawowym terminie. Taka proaktywna komunikacja może zapobiec niepotrzebnym kontrolom czy zgłoszeniom, które mogłyby pojawić się ze strony klientów jeszcze przed ostatecznym terminem wdrożenia jawnych cen – klienci nie znają szczegółów ustawy i związanych z nią terminów.

Prowadzisz przedsprzedaż? Ciebie ustawa również dotyczy

Warto podkreślić, że nawet jeśli inwestycja jest w fazie przedsprzedaży, to i tak informacje publikowane online muszą być zgodne z ustawą. Oznacza to, że każda forma prezentowania oferty w internecie – nawet wstępnej – podlega tym samym regułom przejrzystości, co zwykła sprzedaż.

Nie musisz kupować nowej domeny

Sporym ułatwieniem dla deweloperów jest fakt, że strony inwestycji nie muszą mieć własnych domen. Wystarczą podstrony na firmowej stronie dewelopera – pod warunkiem, że użytkownik łatwo i intuicyjnie dotrze do każdej inwestycji. To oznacza, że dotychczasowe rozwiązania techniczne mogą pozostać – ważna jest jedynie ich przejrzystość.

Grupy kapitałowe i wspólna domena

Jeśli inwestycja jest prowadzona przez spółkę należącą do grupy kapitałowej, strona inwestycji może znajdować się na domenie głównej grupy. To również duże ułatwienie przy większych strukturach organizacyjnych i pozwala na centralizację danych.

Ustawa dotyczy pośredników oraz agencji nieruchomości

Nowe prawo dotyczy nie tylko deweloperów – również pośrednicy muszą się dostosować. W swoich ogłoszeniach, na portalach czy własnych stronach muszą umieszczać link do oficjalnej strony internetowej danej inwestycji. Brak tego elementu może być uznany za naruszenie przepisów. Warto pamiętać, że obowiązek dopilnowania tych kwestii w dalszym ciągu spoczywa na deweloperze – w razie nie dostosowania ogłoszeń, karę poniesie deweloper.

Wolisz treści wideo?

Obejrzyj webinar „Marketing po ujawnieniu cen – szansa czy zagrożenie?” i dowiedz się, jak nowa ustawa zmienia prezentację ofert i codzienną sprzedaż.

Strona inwestycji musi istnieć do końca – dosłownie

Wielu deweloperów zakłada, że strona znika, gdy „wszystko się sprzedało”. To błąd. Według ustawy strona musi być dostępna do momentu przeniesienia praw własności ostatniego lokalu – niezależnie od tego, czy są już podpisane wszystkie umowy deweloperskie.

Zmiana prospektu? Musi być nowa wersja na stronie

Jeśli zmienia się prospekt informacyjny, na stronie również musi się znaleźć jego aktualna wersja. Należy pilnować, aby klient zawsze miał dostęp do zgodnych i aktualnych danych.

Co dokładnie składa się na cenę?

Na stronie należy precyzyjnie opisać co wchodzi w skład ceny całkowitej. Jeśli np. w cenie mieszkania zawarte są komórki lokatorskie czy miejsca postojowe – trzeba to jasno zaznaczyć. Dotyczy to także kosztów prawnych, np. udziałów w drodze, które również powinny być wyszczególnione.

Inne opłaty? Pokaż je jasno

Do obowiązków informacyjnych należą też inne świadczenia pieniężne na rzecz dewelopera, takie jak:

• opłaty za zarządzanie nieruchomością wspólną w okresie deweloperskim,
• zwrot opłat za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.

Każda z tych pozycji powinna być opisana w sposób przejrzysty i zrozumiały.

Od kiedy liczymy historię cen?

Historia cen na stronie powinna być prowadzona od dnia wejścia w życie ustawy – (…) czyli nie trzeba udostępniać zmian historycznych sprzed tej daty. Jeśli inwestycja pojawi się na stronie np. 11 września, to wcześniejszych cen pokazywać nie trzeba.

A co ze „sprzedanymi” lokalami?

Status „sprzedane” najprawdopodobniej nie będzie dotyczył lokali z podpisaną umową deweloperską – trwają jeszcze uzgodnienia z UOKiK. Niewykluczone, że konieczne będzie wprowadzenie nowego statusu „umowa deweloperska”, w ramach którego cena wciąż będzie widoczna.

Jak pokazywać promocje na stronie?

W przypadku promocji obowiązuje obowiązek pokazania najniższej ceny z ostatnich 30 dni. Dobrym rozwiązaniem będzie graficzne oznaczenie – np.:

• cena aktualna – czarna,
• cena promocyjna – zielona,
• najniższa z 30 dni – jako odniesienie.

To element, który można dostosować wizualnie, a dane mogą być pobierane z historii cen na stronie.

Co z banerami i domenami?

Jeśli inwestycja znajduje się na podstronie firmowej, nie trzeba kupować osobnej domeny ani promować subdomeny. Wystarczy, że na banerze podasz adres strony głównej dewelopera, pod warunkiem że łatwo można znaleźć daną inwestycję.

Codzienna wysyłka danych – bez wyjątku

Deweloperzy będą zobowiązani do codziennej wysyłki danych ofertowych do systemu rządowego – 365 (lub 366) dni w roku, również w święta i weekendy, niezależnie od tego, czy doszło do jakichkolwiek zmian. To ogromne wyzwanie operacyjne, dlatego zalecamy rejestrację jako dostawca danych już teraz – to warunek konieczny do działania automatyzacji i integracji.

Reklama? Tylko z adresem strony 

Według ustawy każda forma promocji inwestycji – od postów w mediach społecznościowych po billboardy – będzie musiała zawierać adres strony inwestycji. Natomiast w kampaniach promujących całą inwestycję na różnych platformach nie ma konieczności podawania pełnych cen wszystkich lokali. Wystarczy ogólna informacja, np. „Ceny od XXX”. Ważne jednak, aby reklama prowadziła do strony internetowej inwestycji, na której dostępne są kompletne i aktualne informacje o cenach wszystkich mieszkań.

Jak jawność cen zmienia marketing inwestycji?

Nowe regulacje to nie tylko obowiązek – to ogromna zmiana w podejściu do komunikacji z klientem. Do tej pory wiele kampanii opierało się na ogólnikowych hasłach i CTA typu „zapytaj o cenę”. Teraz to przeszłość. Klienci oczekują przejrzystości, a prawo tego wymaga.

Deweloperzy będą musieli:

• raportować zmiany cen – nie tylko klientom, ale też do ministerstwa.
• zmienić podejście do treści reklam – konkrety zamiast ogólników,
• zadbać o spójność między reklamą a informacjami na stronie,
• regularnie aktualizować dane – również w kampaniach online.

Pamiętaj – spójność cen między stroną a ofertą to nie tylko element zaufania, ale też wymóg prawny, którego brak może działać na korzyść klienta. Jeśli na stronie inwestycji widnieje niższa cena niż ta przekazana klientowi w ofercie, nabywca może żądać zastosowania tej korzystniejszej dla siebie. Dlatego kluczowe jest, aby wszystkie kanały były zawsze aktualne i zgodne ze sobą.

Harmonogram zmian 

Przepisy już obowiązują. 

Kluczowe daty: 

• 11 lipca 2025 – obowiązek jawności cen dla nowo wprowadzanych inwestycji,
• 11 września 2025 – ostateczny termin dostosowania się dla inwestycji, które weszły do sprzedaży przed 11 lipca.

Jak się przygotować? 

• Zaplanuj stworzenie (lub modernizację) strony dla każdej inwestycji,
• Wdroż mechanizmy monitorowania i archiwizacji zmian cen, 
• Przeszkol zespół marketingowy i sprzedażowy, 
• Przejrzyj wszystkie materiały reklamowe i dodaj adresy stron inwestycji, 
• Uwzględnij dodatkowy budżet na zmiany technologiczne.

Co grozi za niedopełnienie obowiązków? 

Choć rozporządzenie nie wskazuje konkretnych kar, nieprzestrzeganie przepisów może skutkować: 

• Postępowaniem UOKiK, 
• Wstrzymaniem kampanii reklamowych, 
• Potencjalną karą finansową do 10% rocznego obrotu,
• Zgłoszenie przez klienta = natychmiastowa kontrola.

Działaj teraz – zanim będzie za późno

Nowe przepisy to pełna jawność cen i znacznie wyższe oczekiwania klientów. Twoja strona inwestycji, oferta i komunikacja muszą być zgodne z prawem, przejrzyste i gotowe na nową rzeczywistość.

Wiemy, co się zmienia – działamy z wyprzedzeniem. Dlatego stworzyliśmy dedykowaną ofertę, która pozwoli Ci dostosować stronę www do nowych przepisów:
– zgodnie z wymaganiami ustawy,
– dopasowaną do Twoich potrzeb,
– bez stresu, bez chaosu i bez niepotrzebnych kosztów.

Za niedostosowanie grożą kary sięgające nawet 10% rocznego obrotu.

Skontaktuj się z nami, jeśli chcesz działać od razu.

Podsumowanie 

Nadchodzi nowa era jawności na rynku mieszkaniowym. Dla deweloperów to czas decyzji – wdrożenie wymogów na czas albo poważne ryzyko finansowe i wizerunkowe. Zamiast traktować nowe prawo jako problem, warto potraktować je jako szansę na przełom w marketingu inwestycji. Transparentność nie zabija sprzedaży – zabija ją brak zaufania.